寫字樓進入“存量時代”壓力下 “大招商”與“精運營”成為破冰關鍵

 近年來廈門各大“地標性”建筑陸續拔地而起,在記錄著城市發展的同時也反映了廈門辦公市場的變遷與歷史進程,隨著供應浪潮的到來,廈門寫字樓市場進入“存量時代”。

  島內寫字樓布局及趨勢

  伴隨著廈門島內經濟圈擴展,越來越多的高端寫字樓拔地而起,而從區位上看,島內的寫字樓分布不再是鷺江道等廈門老城區一家獨大,整個重心開始東移。


  由于目前鷺江道等成熟區域的寫字樓租金水平較高,許多企業承租壓力較大,導致部分企業遷出。而兩岸金融中心所在的觀音山片區目前配套逐漸成熟,且租金水平較低,再加上政府的扶持補貼等相關利好,成為了熱點辦公板塊,對島內其他成熟板塊的寫字樓市場造成一定沖擊。

  目前廈門島內新增寫字樓項目主要集中在東部片區,尤以觀音山板塊、會展板塊、兩岸金融中心核心啟動區最為集中。

  寫字樓市場情況

  銷售型寫字樓產品:2010年至今廈門標準辦公共供應453.68萬㎡,成交328.24萬㎡,供求比為1.38,近三年供求比持續加大,庫存不斷擴容。其中島內2010年至今供應193.00萬㎡,成交161.62萬㎡,供求比為1.19,近五年持續保持供過于求狀態。

  2010年至今標準辦公存量約125.44萬㎡,按近一年月均去化速度計算,約需6年才能消化目前市場存量。庫存高企的態勢也直接影響著辦公產品的價格,辦公產品成交均價整體漲幅十分有限、住宅“倒掛”,受軟件園三期等低價項目影響較大,呈現結構性的波動。

廈門市2010年-2020年5月辦公供求走勢

數據來源:克而瑞CRIC系統

  租賃型寫字樓產品:近一年島內主流寫字樓月均成交3.5萬㎡,退租2.1萬㎡,凈成交約1.4萬㎡,其中主力片區是兩岸金融中心片區和觀音山片區。受疫情影響,從2020年1月份開始成交面積縮減,退租面積上升,甚至出現負增長趨勢,租賃市場態勢嚴峻。

數據來源:萬科產辦

數據來源:萬科產辦

  存量壓力下 “大招商”與“精運營”成為破冰關鍵

  近年來政府層面招商力度持續加大,除常規的價格補貼之外,對落戶廈門并以廈門為企業總部的知名企業,更是提供人才公寓等民生配套作為支持,且在稅收、人才獎勵等方面給予扶持獎勵,不斷推進營商環境的改善提升。

  除了合理利用政府“大招商”帶來的利好,項目更應疊加自身的優化運營與模式創新來應對市場變化。

  如調整產品結構,以更加靈活的面積切割來適應小面積辦公需求的增加。或提供附加服務,如根據租賃客戶需求,為客戶提供定制化裝修,真正做到拎包入住,以降低客戶前期資金與人員投入。

  部分項目也通過引入新模式來去化存量,提升項目活力,比如聯合辦公模式(優客工場、FUNWORK、眾創空間、氪空間等等),正打破傳統辦公氛圍,為客戶提供了更靈活、開放的辦公空間,但目前聯合辦公模式在廈門市場成效較為一般,甚至部分品牌已撤出廈門市場。

  招商政策優惠、產品結構調整、增值服務賦能與辦公模式創新無一不體現了存量壓力下政企對發展與出路的探尋。在當前的市場環境下,企業更應不斷探索,新一輪的轉型升級勢在必行。


展開展開
熱門寫字樓:
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區域寫字樓:
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